[팩트UP=이세라 기자] 서울 아파트 가격이 1년 이상 상승세를 이어가며 부동산 시장의 구조적 변화 신호로 해석되고 있다. 단순한 단기 반등이 아니라 ‘하락장 종료 및 상승 사이클 진입’ 가능성이 높다는 분석이 힘을 얻고 있다. 서울 아파트 가격은 지난 2025년 마지막 주까지 47주 연속 상승하며 연간 상승률 8.71%를 기록, 19년 만에 가장 가파른 상승세를 나타냈다.
전문가들은 이 상승 흐름이 52주 이상 이어질 경우 단순 반등이 아니라 시장의 구조적 상승 국면으로 전환된 것으로 해석하고 있다.
한 부동산 전문가는 “현재 상승률이 52주 지속되면 연간 약 9% 상승하는 수준”이라며 “부동산 시장에서 ‘1년 이상 지속 상승’은 중요한 분기점으로 일반적으로 부동산 가격은 단기 경기와 정책 영향으로 수개월 상승 후 다시 하락하는 경우가 많지만 1년 이상 상승세가 이어질 경우 시장 수급 구조 자체가 바뀐 것”이라고 평가했다.
◆ “공급 부족이 만든 구조적 상승”
이번 상승의 가장 근본적인 원인은 공급 부족이다. 최근 2~3년간 서울 및 수도권 신규 공급은 장기 평균 대비 크게 감소했다. 수요는 유지되는데 공급이 부족하면 가격 상승은 필연적이다.
특히 송파구(20.92% 상승)와 성동구(10% 이상 상승) , 마포구(10% 이상 상승) 지역에서 상승세가 두드러졌다. 게다가 강남, 서초 등 핵심 지역도 상승이 지속되고 있다. 이는 ‘‘좋은 입지 중심 상승→전체 시장 확산’이라는 전형적인 상승 초기 패턴이다.
이번 상승세가 특히 주목되는 이유는 강력한 규제에도 상승이 지속되고 있다는 점이다. 정부는 대출 규제 강화, 토지거래허가구역 지정, 세금 강화 등 다양한 규제를 시행했지만 상승세를 막지 못했다. 이는 정책보다 공급 부족이 시장을 좌우하는 핵심 변수임을 보여준다.
그러면 부동산 전문가들이 분석하는 상승 지속이 의미하는 핵심 변화는 어떤 것일까.
첫째, 하락장 종료 가능성이다. 부동산 시장은 ‘하락→횡보→상승 초기→상승기→ 과열’ 등의 순서로 움직이는데 현재 서울 시장은 상승 초기 단계에 진입한 것으로 평가되고 있다.
둘째, 상승이 장기화될 가능성 증가다. 부동산은 상승 초기 이후 보통 3~7년 상승 사이클이 이어진다. 일례로 과거 사례를 보면 2009년부터 2013까지는 상승 초기를, 2014년부터 2021년까지는 장기 상승을 나타냈고 현재 시장도 유사한 초기 패턴을 보이고 있다.
셋째, 수도권 중심 양극화 심화다. 현재 상승은 전국이 아닌 수도권 중심이다. 특히 강남, 송파, 성동 지역 상승이 두드러진다. 부동산 전문가들은 이를 ‘선별 상승장’ 특징이라고 보고 있다.
넷째, 실수요 중심 시장으로 변화다. 최근 시장 특징은 투자보다 실수요 중심이다. 대출 규제로 인해 실수요자는 면적을 줄여서라도 서울 아파트를 선택하는 경향이 증가했는데 이는 투기 상승이 아니라 구조적 상승 가능성을 높이고 있다.
◆ “규제에도 상승 지속…시장 체질 변화 신호”
집값 상승은 경제에도 큰 영향을 준다. 한국은행 분석에 따르면 집값이 5% 상승할 경우 젊은층 소비 감소와 자산 보유층은 자산 증가 효과 등 세대 간 격차 확대가 나타난다. 이는 부동산이 단순 주거 문제가 아니라 경제 구조 문제임을 보여준다.
한 부동산 전문가는 “상승 압력이 당분간 지속될 것으로 보고 있는데 그 이유는 공급 부족 지속과 전세가격 상승, 수도권 인구 집중”이라면서 “특히 공급 부족은 단기간 해결이 어렵기 때문에 상승 압력은 구조적으로 유지될 가능성이 높다”고 진단했다.
또 다른 부동산 전문가는 “서울 집값 52주 상승의 핵심 의미는 단순 반등이 아니라 상승 국면 진입 신호, 공급 부족이 만든 구조적 상승, 수도권 중심 상승 장기화 가능성, 자산 격차 확대 및 경제 영향 확대 등으로 집약된다”며 “결과적으로 이번 상승은 단기적 현상이 아니라 향후 부동산 시장 방향을 결정하는 중요한 전환점으로 평가된다”고 강조했다.
