[팩트UP=이세라 기자] 서울 동대문구에 살고 있는 직장인 강만수(42⸱가며)씨는 최근 고민이 깊어졌다. 서울 아파트 가격 상승세가 이어지고 있기 때문이다. 그의 고민은 다름 아닌 이런 추세 속에서 ‘어떤 아파트를 사야 하는가’이다.
사실 강씨의 고민은 근래들어 투자자와 실수요자 모두 하고 있는 고민이다. 하지만 서울은 공급 부족이 심각해 ‘좋은 상품’에 수요가 집중되는 현상이 뚜렷하게 나타나고 있어 좋은 매물을 만나기가 쉽지 않은 게 현실이다.
부동산 전문가들은 현재 시장에서 가장 중요한 기준은 단순히 지역이 아니라 ‘아파트 유형’이라며 신축 희소성과 재건축 가능성, 수요 선호도가 가격 상승을 좌우한다고 조언하고 있다. <팩트UP>에서는 부동산 전문가들을 통해 서울에서 지금 사면 가장 좋은 아파트 유형을 알아봤다.
◆ “가장 좋은 선택은 입지 좋은 신축 아파트”
부동산 전문가들에 따르면 서울에서 가장 안전하고 상승 가능성이 높은 유형은 ‘신축 아파트’다. 대표적으로 성동구, 마포구, 용산구 등 핵심 지역 신축 아파트는 높은 가격 상승률을 보이고 있다. 서울은 신규 공급이 제한적이기 때문에 신축의 희소성은 시간이 지날수록 더욱 높아진다는 이유에서다.
한 부동산 전문가는 “신축 아파트가 유리한 이유는 명확하다”면서 “신축 아파트 상승 요인과 공급 절대 부족, 최신 설계 및 주거 선호도 높음, 유지보수 비용 낮음, 매수 수요 집중 등이 대표적”이라고 강조했다.
재건축 가능성이 높은 구축 아파트도 상승률이 가장 높은 유형에 속한다. 특히 강남구, 송파구, 동작구 등은 재건축 기대감이 높은 지역이며 재건축은 서울에서 가장 강력한 가격 상승 요인 중 하나다.
서울 동작구에서 부동산중개업소를 운영하고 있는 한 공인중개사는 “재건축 아파트의 핵심 장점은 미래 가치 상승”이라며 “예를 들어 구축하고 재건축을 진행한 다음 신축 전환해 가격 30~100% 상승한 사례가 존재한다”고 전했다.
부동산 전문가들은 5~10년된 준신축 아파트의 경우 실거주와 투자 모두 유리한 유형이라고 말한다. 준신축 아파트는 가격과 안정성을 동시에 확보할 수 있는 유형으로 특히 서울 핵심 지역 준신축은 신축 가격 상승에 따라 함께 상승하는 경향이 있다는 것이다. 실제 준신축은 가격이 신축보다 낮고 주거 만족도는 높으며 가격 상승 가능성이 존재한다는 특징이 있다.
한 부동산 전문가는 “평형 선택도 중요한데 서울에서 가장 수요가 많은 평형은 59㎡(약 25평)과 84㎡(약 34평)”이라며 “이 평형이 좋은 이유는 실수요자 선호도가 최고이고 거래량도 많고 가격 상승이 안정적이기 때문”이라고 설명했다.
◆ “가장 피해야 할 유형은 입지 나쁜 구축 아파트”
그러면 부동산 전문가들이 말하는 가장 피해야 할 유형은 어떤 것일까.
부동산 전문가들은 재건축 가능성 낮고 역에서 멀리 위치해 있으며 외곽 지역에 위치해 있거나 수요가 부족한 경우 신중하게 접근해야 한다고 지적한다. 이러한 아파트는 상승장에서 상승률이 낮거나 하락 위험이 존재한다는 이유에서다.
한편 현재 시장에서 부동산 전문가들이 추천하는 가장 좋은 조합은 핵심 지역 신축 아파트(최우선 추천), 핵심 지역 재건축 아파트(차선 추천), 핵심 지역 준신축 아파트(안정적 선택) 등이다. 핵심 지역으로는 용산구와 성동구, 마포구를 꼽고 있다.
한 부동산 전문가는 “왜 지금은 ‘좋은 아파트만 오르는 시장’이냐고 반문할 수 있지만 현재 시장의 특징이 양극화라는데 답이 있다”며 “좋은 아파트는 가격이 상승하고 수요 적은 아파트는 가격이 상승 제한 또는 하락하는 추세인데 이는 공급 부족 상황에서 수요가 특정 아파트에 집중되기 때문”이라고 분석했다.
금융투자업계 한 부동산 분석 전문가는 “현재 서울 시장에서 가장 좋은 선택은 핵심 지역 신축이고 핵심 지역 재건축은 가장 상승 가능성 높은 선택”이라면서 “서울은 공급 부족이 지속되는 시장이기 때문에 좋은 입지와 상품성을 갖춘 아파트는 장기적으로 상승 가능성이 높다”고 평가했다.
