[팩트UP=이세라 기자] 서울 집값이 1년 이상 상승세를 이어가면서 무주택자와 투자자 모두 ‘지금 집을 사야 하는지, 아니면 기다려야 하는지’를 놓고 고민이 깊어지고 있다.
부동산 전문가들은 현재 시장을 상승 초기 단계로 평가하면서도 금리와 정책 변수에 따라 단기 조정 가능성이 존재하는 만큼 매수 목적에 따라 전략을 달리해야 한다고 조언하고 있다.
◆ “하락장 종료 후 상승 초기 단계”
서울 아파트 시장은 하락 국면을 지나 상승 초기 단계에 진입한 것으로 분석된다. 특히 핵심 지역인 강남구, 송파구, 성동구 등은 이미 이전 고점에 근접하거나 일부 단지는 신고가를 기록하고 있다.
부동산 시장은 일반적으로 하락기, 안정기, 상승 초기, 상승기, 과열기 순서로 움직인다. 현재는 ‘상승 초기 단계’에 해당하는 것으로 평가되는데 이 시기는 가격이 급등하지는 않지만 점진적으로 상승하는 특징을 보인다.
부동산 전문가들이 지금 매수를 고려할 수 있다고 보는 가장 큰 이유는 ‘공급 부족’이다. 서울은 토지 부족과 재건축 규제로 신규 공급 확대가 쉽지 않다. 수요는 지속되지만 공급이 부족하면 가격은 장기적으로 상승할 가능성이 높다.
특히 용산구와 마포구, 과천시 지역은 공급 부족이 심각한 지역으로 꼽힌다. 이러한 지역은 장기적으로 가격 상승 가능성이 높은 지역으로 평가되고 있다.
반면 지금 매수가 반드시 유리하다고 단정하기는 어렵다는 의견도 있다. 가장 큰 변수는 ‘금리’다. 금리가 상승하면 대출 부담 증가, 구매력 감소, 가격 하락 압력 발생 등이 나타난다. 또한 정부 규제 강화나 경기 침체도 가격 조정 요인이 될 수 있다. 부동산 시장은 상승 중에도 일시적 조정을 반복하는 특징이 있다.
부동산 전문가들은 매수 여부는 목적에 따라 달라져야 한다고 강조한다. 실거주 목적이라면 지금 매수를 고려할 수 있다. 그 이유는 장기적으로 상승 가능성 높고 전세가격 상승이 지속되며 주거 안정 확보가 가능하다는 것이다. 다만 실거주는 단기 가격 변동보다 장기 관점이 중요하므로 투자자 입장에서는 선별적 접근이 필요하다.
반면 투자 목적이라면 보다 신중한 접근이 필요하다. 투자 시 중요한 조건은 공급 부족 지역, 개발 호재 지역, 직주근접 지역 등 세 가지다. 일례로 동작구나 분당구, 하남시 등은 상승 잠재력이 있는 지역으로 평가된다.
◆ “실수요자 vs 투자자, 전략 달라야”
그러면 현재 시장에서 매수 전략은 어떻게 짜야 할까.
부동산 전문가들에 따르면 실수요자의 경우 지금 매수 고려가 가능하고 장기적 관점 접근이 필요하다고 입을 모은다. 또 투자자의 경우 선별적 투자가 필요한 만큼 핵심 지역 중심으로 접근해야 한다고 조언한다. 만일 단기 투자가 목적이라면 신중하게 접근할 필요가 있으며 금리와 정책 확인이 중요하다고 지적한다.
한 부동산 전문가는 “가장 위험하다고 지적하는 전략은 무조건 기다리는 것”이라며 “부동산은 상승 초기에는 상승 속도가 느리지만 상승기 진입 후에는 가격이 빠르게 오르는 경우가 많고 과거 상승기에서도 초기에는 관망세가 강했지만 상승이 본격화되면 진입이 어려워지는 경우가 많았다”고 설명했다.
그는 이어 “현재 시장을 상승 초기 단계로 평가할 수 있는데 실수요자의 경우 여전히 진입 기회가 있고 다만 투자 목적의 경우 입지 선택이 매우 중요하다”면서 “모든 지역이 상승하는 시장은 아닌 만큼 결국 지금 시장은 ‘무조건 매수’ 또는 ‘무조건 대기’가 아니라 목적과 지역에 따라 전략을 달리해야 하는 국면으로 평가할 수 있다”고 강조했다.
