[팩트UP=정도현 기자] 서울 집값 상승세가 이어지고 있지만 모든 지역이 상승하는 것은 아니다. 부동산 전문가들은 2026년 부동산 시장이 ‘선별 상승장’으로 진행되면서 공급 과잉, 인구 감소, 수요 부족 지역은 오히려 가격 하락 위험이 높다고 분석한다. 특히 수도권 외곽과 지방 일부 지역은 상승장에서 소외될 가능성이 높은 것으로 평가하고 있다.
◆ “인천 연수구 일부 지역은 공급 과잉 위험”
인천 연수구는 송도국제도시를 중심으로 대규모 공급이 이어진 지역이다. 최근 몇 년간 신규 입주 물량이 집중되면서 공급 과잉 우려가 제기되고 있다. 공급이 많으면 가격 상승이 제한되고 하락 가능성이 커진다. 위험 요인으로는 신규 공급 집중과 투자 수요 감소, 가격 변동성이 높다는 점이 지목된다.
경기도 평택시는 개발 기대감으로 가격이 상승했지만 공급 증가로 상승 동력이 약화되고 있다. 삼성전자 산업단지 효과가 있지만 지역 전체로 수요가 확산되지 않는 한계가 있다. 이 지역의 위험 요인으로는 공급 증가과 지역 내 수요 제한, 가격 조정 가능성 등이 꼽힌다.
경기도 화성시 지역은 동탄신도시를 중심으로 성장했지만 외곽 지역은 수요가 부족한 상황이다. 신도시 공급이 많을수록 기존 지역 가격은 하락 압력을 받는다. 신도시 공급 증가와 외곽 수요 부족, 가격 상승 제한 등이 위험 요인으로 지목되고 있다.
경기도 김포시는 서울 접근성이 제한적인 지역이다. 교통 개선이 진행되고 있지만 핵심 지역 대비 경쟁력이 약하다. 위험 요인으로는 직주근접성 부족, 수요 감소 가능성, 상승 제한 등이 거론되고 있다.
경기도 의정부시는 서울 북부 접근성이 있지만 인구 증가 속도가 둔화되고 있다. 부동산 가격은 인구 증가와 밀접한 관계가 있다. 따라서 인구 증가 둔화와 수요 감소, 상승 동력 부족 등이 위험 요인이라고 본다.
대구와 부산 등 지방 광역시 외곽은 공급 증가와 인구 감소가 동시에 나타나는 지역이다. 특히 일부 지역은 미분양 증가로 가격 하락 위험이 높다. 위험 요인으로는 인구 감소와 미분양 증가, 수요 감소 등이 지목된다.
수도권 외곽 신도시는 투자 수요 감소로 가격 상승이 제한될 수 있다. 특히 직장이 멀고 교통이 불편한 지역은 위험성이 높다. 직주근접성 부족과 투자 수요 감소, 가격 상승 제한 등이 위험 요인으로 꼽힌다.
◆ “과천시는 공급 부족 극심 지역”
한 부동산 전문가는 “하락 위험 지역의 공통 특징은 공급 과잉과 직주근접성 부족, 인구 감소 또는 정체, 개발 호재 부족 등 네 가지로 압축할 수 있다”며 “공급이 많으면 가격 상승이 어렵고 직장이 멀면 수요가 감소하고 인구가 감소하면 가격 상승이 어렵고 개발이 없으면 상승 동력이 약하기 때문”이라고 분석했다.
그는 이어 “부동산 시장은 전체가 동일하게 움직이지 않는다”면서 “상승장에서도 핵심 지역은 상승하는 반면 외곽 지역은 하락하는 양극화가 나타나는데 특히 서울 핵심 지역과 수도권 외곽 지역 간 격차는 더욱 확대될 가능성이 높다”고 부연했다.
또 다른 부동산 전문가는 “현재 시장에서 가장 중요한 요소는 입지”라며 “핵심 지역은 상승 가능성이 높지만 수요가 부족한 지역은 하락 위험이 존재하는 만큼 특히 공급이 많은 지역과 인구 감소 지역은 투자에 신중해야 한다”고 조언했다.
이어 “현재 시장은 모든 지역이 상승하는 시장이 아니라 입지에 따라 결과가 크게 달라지는 시장”이라면서 “2026년 부동산 시장은 선별 상승장이 진행될 가능성이 높으므로 투자 시에는 공급 부족 지역 선택, 직주근접 지역 선택, 수요가 많은 지역 선택 이 중요하다”고 덧붙였다.
