[교보증권=백광제 수석연구원] 예고된 입주 물량 증가와 역전세난의 영향이 불가피한 2023년 하반기가 시작됐다. 8월 입주 예정인 서울 반포 신축 전세물량 증가 영향이 가까운 송파 전세 물건 증가에도 영향을 끼치고 있다. 여전히 분양시장 호조, 가격 상승 뉴스가 시장을 뒤덮고 있지만 상승과 하락 방향성은 본격적인 입주가 시작될 9월부터 정해질 전망이다.
지난 5월 아파트 실거래가 매매지수는 ▲서울 전월대비 +1.32% ▲경기 전월대비 +1.14% ▲ 인천 전월대비 +0.75%를 기록했는데 1‧3대책 이후 투자수요 증가로 서울은 5개월 연속, 수도권은 4개월 연속 실거래가 반등이 지속됐다.
◆“하반기 가격 하락이 있을 것으로 전망”
지난 4월 아파트 실거래가 전세지수는 ▲서울 전월대비 +1.14% • ▲경기 전월대비 +0.09% ▲인천 전월대비 +1.25%를 기록했는데 매매가 대비 더 큰 폭의 하락을 보였던 전세 가격이 3월을 시작으로 반등했고 정책 대출 금리 등 전반적인 대출금리 하락 등의 영향으로 전세가가 안정된 것으로 판단된다.
5월 아파트 매매 거래량은 ▲서울 전월대비 +7.26% ▲경기 전월대비 +9.58% ▲인천 전월대비 +11.4%를 기록했다. 1월 초 대출 규제 완화와 주택담보대출 하락으로 투자 수요 증가하며 거래량 증가 시작했다.
5월 아파트 전세 거래량은 ▲서울 전월대비 -7.9% ▲경기 전월대비 -4.6% ▲인천 전월대비 -7.5%를 기록했다. 학군지 수요 마무리되며 2개월 연속 전세 거래 대폭 감소했지만 대출금리 하락 및 비아파트 전세 불안감 확산에 따른 아파트 전세 선호 현상으로 전년 동기 대비 전세 거래량은 급증했다.
1.3 대책 이후 거래량 증가와 특례 보금자리론 등 대출 규제 완화의 영향으로 고점 이후 축소됐던 2030세대의 서울 아파트 매매 거래 비중은 재차 증가세다. 5월 2030 아파트 매매거래 비중은 전월에 이어 증가 중인데 서울 아파트‧주택에 국한된 세대별 매수세다.
전국 주택 가격이 고점을 형성했던 시기 2030세대의 서울 아파트 매매 비중은 42%에 육박했다. 이후 주택 가격이 급락했었던 전년 12월 32%까지 축소됐으나 최근 대출 규제 완화와 금리 하락 등의 영향으로 39% 까지 급격히 증가했다.
5월 서울 2030 주택 매매비중은 전월대비 +1.0%포인트를 기록했고 서울 주택(비아파트) 연령별 거래량 중 2030 매매 비중은 2021년 9월 39%, 2022년 12월 34%, 2023년 5월 35%를 기록했다.
주택 가격 고점 당시는 아파트를 제외한 주거 상품에도 2030 매수 비중이 급증했었지만 3월 이전 비아파트 2030 매매 비중은 주택 규제 완화에도 불구하고 증가하지 않았다. 하지만 4월 이후 비아파트에서도 2030 매수 거래 증가가 발생하고 있다.
5월 전국 아파트 미분양은 68,865세대로 전월대비 -3.5%를 기록했다. 정부 부동산 대책 이후 수도권 중심 청약 시장 안정화, 신규 청약 지연으로 미분양 증가 진정됐으나 지방지역 미분양 증가는 여전히 우려되는 상황이다.
5월 전국 아파트 준공 후 미분양은 8892세대로 전월대비 +2.01%를 기록했다. 준공 후 미분양은 여전히 위험 수치는 아니지만 2월 이후 증가세를 유지했는데 소형 건설사부터 미입주 리스크가 확대되는 모습이다.
◆“실거래 등기 여부 공개 이후 매매가격 방향에 주목”
기준금리 동결, 정책금리에 따른 낮은 대출 금리 및 규제완화 그리고 하반기 이후 기준금리 인하 기대감에도 불구하고 국채‧은행채 발행 증가에 따른 시장금리 상승, 중심지 입주 물량 증가에 따른 연쇄 이주 및 역전세난 리스크 증가를 이유로 하반기 가격 하락이 있을 것으로 전망한다.
적정 매수 시점은 입주 사이클과 역전세난을 고려 수도권은 최소 2023년 10월 이후, 서울은 2024년 6월의 상당 기간 이후가 적정하다고 판단된다. 투자자 매수 진입 시점은 2025년 이후 진입이 적정할 것이다.
정부의 부동산 규제 완화 이후 부동산원 상반기 서울 실거래가 지수는 반등 중이다. 이는 초급매 소진에 의한 거래가 상승, 시중 금리 하락에 따른 투자 수요 증가에 기인한 것으로 판단된다. 다만 민간 기준 지수는 7월 현재까지도 하락 중이다. 정부에서 추진 중인 실거래 등기 여부 공개 이후 매매가격 방향에 주목해야 할 때다.
